Kısa cevap Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesine göre ısı yalıtımı (mantolama) kararı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır; oybirliği gerekmez. Giderler arsa payı oranında paylaştırılır ve karar, karşı oy kullananlar dahil tüm malikleri bağlar.
Kanun ne diyor?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesine 2007’de eklenen dördüncü fıkra şöyledir: “Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. […] Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.” Hüküm Ekim 2026 itibarıyla aynı şekilde yürürlüktedir. Buna göre mantolama kararı için iki koşul birlikte aranır:
- Sayı çoğunluğu: Kat maliklerinin yarısından fazlası,
- Arsa payı çoğunluğu: Arsa paylarının yarısından fazlası.
Çoğunluk, toplantıya katılanlar üzerinden değil, binadaki tüm kat malikleri üzerinden hesaplanır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınızdaki özel hükümler ve güncel mevzuat için bir avukata ya da site yönetimi danışmanına başvurun.
Adım adım karar süreci
- Ön araştırma Yönetim, binanın ihtiyacını belirlemek için keşif ister. Cephe alanı, mevcut sıva durumu ve ek işler (çatı, oluk, denizlik) ortaya çıkar.
- Tekliflerin toplanması En az iki-üç firmadan, aynı kapsam üzerinden yazılı teklif alınır. Tekliflerin karşılaştırılabilmesi için malzeme markası, levha tipi, kalınlık ve iş kalemleri aynı olmalıdır.
- Toplantı çağrısı Kat malikleri kurulu, gündemde “ısı yalıtımı yapılması” maddesi açıkça yazılarak toplantıya çağrılır.
- Karar Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanırsa karar alınır; firma, kapsam, bedel ve ödeme planı karar defterine yazılır ve imzalanır.
- Sözleşme Yönetici, kurul kararına dayanarak firma ile yazılı sözleşme imzalar. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, ısı yalıtımı işlerinde uygulayıcı ile bina sahibi arasında asgari şartları belirlenmiş bir sözleşme yapılmasını zorunlu kılar.
- Proje ve izin Mantolama yapı ruhsatına tabi değildir; ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 59. maddesi uyarınca uygulama projesi ve fennî mesuliyet taahhütnamesi ilgili idareye sunulur ve izin alınır.
- Gider paylaşımı Toplam bedel arsa payı oranında dağıtılır; ödeme takvimi maliklere bildirilir.
Karara katılmayan malik ne olur?
Usulüne uygun alınan karar bütün kat maliklerini bağlar. Karşı oy kullanan ya da toplantıya katılmayan malik de payına düşen gideri ödemekle yükümlüdür. Ödemeyen malik hakkında yönetim, aidat borcunda olduğu gibi yasal yollara başvurabilir.
Gider kime ait: ev sahibi mi, kiracı mı?
Mantolama binanın değerini artıran kalıcı bir iyileştirmedir; gideri kat malikine aittir. Kiracıdan talep edilemez.
Toplantıyı kolaylaştıran 4 hazırlık
- Daire başına düşen tutarı gösteren bir paylaşım tablosu hazırlayın.
- Renk alternatiflerini bina fotoğrafı üzerinde gösterin; karar hızlanır.
- Ödeme planı ve varsa kredi seçeneklerini önceden netleştirin.
- Teknik soruları yanıtlaması için uygulayıcı firmayı toplantıya davet edin.
Talep ederseniz kat malikleri toplantınıza katılıyor, sistemi ve teklifi anlatıyor, renk alternatiflerini sunuyoruz.
Sık sorulan sorular
Mantolama için oybirliği gerekir mi?
Hayır. Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir.
Tek bir malik mantolamayı engelleyebilir mi?
Yasal çoğunluk sağlanmışsa hayır. Karar tüm malikleri bağlar.
Giderler daire büyüklüğüne göre mi paylaştırılır?
Giderler arsa payı oranında paylaştırılır. Arsa payı tapuda yazılıdır ve genellikle daire büyüklüğü ve konumuyla ilişkilidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Mevzuat, standart ve kredi koşulları değişebilir; binanıza özel karar için keşif ve güncel resmî kaynaklar esas alınmalıdır.
